Melakukan penjualan rumah secara over kredit cukup sering dijumpai dewasa ini. Bagi Anda yang berminat untuk membeli rumah secara over kredit, ada tata cara dan aturan yang harus Anda ketahui. Jika tidak benar-benar menerapkan aturan jual beli sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, bisa jadi Anda akan menghadapi masalah di kemudian hari.
Terkadang, surat perjanjian jual beli rumah memang dilakukan hanya melalui pihak penjual dan pembeli tanpa melalui notaris. Pengurusan notaris bisa dilakukan selanjutnya. Untuk itu, penting bagi para pihak dalam membuat surat perjanjian jual beli yang baik dan terperinci serta memuat secara lengkap tentang ketentuan-ketentuan yang diperlukan.
Kesepakatan jual beli atas suatu rumah, tentu membutuhkan bukti tertulis atau yang biasa disebut dengan surat perjanjian jual beli. Apalagi, bila kesepakatan jual beli tersebut dilakukan sebelum proses perizinan dengan notaris diselesaikan.Jual beli rumah pun juga bisa dilakukan dengan sistem oper kredit. Bila jual beli rumah dilakukan dengan oper kredit, maka surat perjanjian jual beli rumah yang harus dituliskan berbeda dengan surat jual beli rumah yang dilakukan penuh.
Agar lebih jelas, berikut terdapat contoh surat jual beli rumah yang dilakukan dengan oper kredit dan juga dengan dua kali termin pembayaran.
Berikut Contoh Surat
Perjanjian Jual Beli Rumah Oper Kredit
SURAT PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH
(Oper Kredit)
Pada hari ini Senin
tanggal dua bulan November tahun dua ribu lima belas, kami yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : Saedono Alfaini
No. KTP : 3301234567000001
Alamat : Jalan Adhyaksa Raya No.111, Rt.
001, Rw. XXX, Terusan, Buah Batu,
Bandung 40287
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang
selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama.
Nama : Nadagita Irama
No. KTP : 3372045587720029
Alamat : Jalan Raya AntahNo. 111, Jatinangor, Bandung 45363
Nama : Nadagita Irama
No. KTP : 3372045587720029
Alamat : Jalan Raya AntahNo. 111, Jatinangor, Bandung 45363
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua.
Pihak Pertama dan
Pihak Kedua (selanjutnya disebut
dengan Para Pihak), dalam surat ini
(selanjutnya disebut sebagai Perjanjian) menerangkan bahwa Pihak Pertama :
- Menjual kepada Pihak Kedua berupa bangunan dan tanah (rumah) dengan sertifikat hak milik yang terletak di Perumahan Istana Pasteur Regency Blok A No.11, Jalan Gunung Batu, Bandung dengan harga Rp.155.000.000,- (seratus lima puluh lima juta rupiah) dalam kondisi baik dan benar.
- Pihak Kedua telah memeriksa kondisi rumah tersebut dalam butir (1) Perjanjian ini, dan menyatakan rumah tersebut dalam kondisi baik dan benar.
- Pihak Pertama tidak bertanggung jawab lagi atas kondisi rumah tersebut dalam butir (1) Perjanjian ini, setelah pembayaran pelunasan dan serah terima rumah pada bulan Januari tahun 2019.
- Segala kejadian mengenai kondisi rumah tersebut dalam butir (1) Perjanjian ini, setelah pembayaran pelunasan dan serah terima rumah pada bulan Januari tahun 2019, sepenuhnya menjadi tanggungjawab Pihak Kedua.
Oleh karena hal tersebut diatas, maka Para Pihak setuju dan sepakat mengikatkan diri dalam Perjanjian ini dengan ketentuan dan
syarat-syarat sebagai berikut :
Pasal 1
HAK DAN KEWAJIBAN
PIHAK PERTAMA
1.1 Pihak Pertama berkewajiban membayar
iuran listrik, air, iuran warga setempat dan angsuran KPR BPD hingga pembayaran
pelunasan dan serah terima rumah pada bulan Januari tahun 2016.
1.2 Pihak Pertama berkewajiban membayar
biaya yang timbul untuk perantara penjualan rumah tersebut pada butir (1) Perjanjian ini.
1.3 Pihak Pertama berhak untuk menerima
pembayaran atas penjualan rumah tersebut pada butir (1) Perjanjian ini dari Pihak
Kedua.
Pasal 2
HAK DAN KEWAJIBAN
PIHAK KEDUA
2.1 Pihak Kedua berkewajiban atas proses
perpindahan kepemilikan rumah berikut tanggungan yang timbul, dan Pihak Pertama hanya akan membantu
kelancaran kepengurusan saja.
2.2 Pihak Kedua berkewajiban membayar
angsuran KPR kepada BPD, PBB, dan segala tanggungan yang timbul mengenai rumah
tersebut dalam butir (1) Perjanjian
ini setelah pembayaran pelunasannya kepada Pihak
Pertama selesai.
2.3 Pihak Kedua berhak sepenuhnya atas
rumah tersebut dalam butir (1) Perjanjian
ini setelah pembayaran pelunasan dan serah terima rumah pada bulan Januari tahun 2016.
Pasal 3
TERMIN PEMBAYARAN
3.1 Para Pihak sepakat bahwa Pihak Pertama menerima pembayaran dari Pihak Kedua sebesar Rp.155.000.000,- (seratus lima puluh lima
juta rupiah) tanpa pajak secara tunai maupun transfer kepada bank yang
ditunjuk, sebagai berikut :
Nama Bank :
BCA KCU Simpang Lima Bandung
No. Rekening :
011.111.111.0
Nama Pemegang Rekening : Alfaini
Saedono
3.2 Pihak Kedua melakukan pembayaran DP
sebesar Rp.55.000.000,- (lima puluh
juta rupiah) kepada Pihak Pertama
maksimal tanggal sepuluh bulan November tahun 2015.
3.3 Pihak Kedua membayar pelunasan sebesar Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah)
kepada Pihak Pertama maksimal
tanggal tiga puluh satu bulan Januari tahun 2016.
3.4 Para Pihak sepakat jika pada tanggal
tersebut dalam Pasal 3 butir (3.3) Perjanjian
ini Pihak Pertama belum menerima
pelunasan dari Pihak Kedua maka akan
dikenakan pembatalan jual beli atau Perjanjian
ini dianggap batal dan DP yang sudah dibayarkan oleh Pihak Kedua dianggap hangus.
Pasal 4
JANGKA WAKTU
Perjanjian ini
berlaku dan terhitung mengikat bagi Para
Pihak sejak ditandatanganinya Perjianjian
ini hingga hak dan kewajiban Para Pihak
sebagaimana disebutkan dalam Perjanjian
ini telah terpenuhi.
Pasal 5
KETENTUAN LAIN – LAIN
4.1 Para Pihak setuju dan sepakat bahwa Perjanjian ini dapat digunakan sebagai
surat bukti penagihan hak dan kewajiban Para
Pihak atas Perjanjian ini.
4.2 Segala ketentuan dalam Perjanjian ini tunduk pada hukum dan
perundang-undangan yang berlaku di Indonesia dan dalam hal terjadi perselisihan
baik sebagian maupun keseluruhan dari Perjanjian ini oleh Para Pihak, maka penyelesaian dilakukan secara musyawarah dan
apabila tidak mencapai mufakat, Para
Pihak dapat menyelesaikannya melalui Pengadilan Negeri Bandung.
4.3 Segala sesuatu yang belum dan/atau tidak
termasuk dalam surat Perjanjian ini
akan ditentukan kemudian secara musyawarah untuk mufakat oleh Para Pihak serta akan dituangkan dalam
suatu Addendum atau Amandemen tersendiri yang merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari Perjanjian ini.
Pasal 6
PENUTUP
Perjanjian
Kerjasama ini dibuat dan ditandatangani Para
Pihak pada tempat, hari, tanggal, bulan dan tahun sebagaimana disebutkan
pada awal Perjanjian, dalam rangkap 2 (dua) asli, bermaterai cukup,
masing-masing sama bunyinya dan mempunyai kekuatan hukum yang sama. Satu
rangkap untuk PIHAK PERTAMA dan satu
rangkap untuk PIHAK KEDUA.
Perjanjian Kerjasama ini tidak dapat dipindahtangankan sebagian dan/atau
seluruhnya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dan
ditandatangani oleh Para Pihak.
PIHAK KEDUA,
|
PIHAK PERTAMA,
|
Nadagita Irama
|
Saedono Alfaini
|
Over kredit langsung melalui bank secara resmi adalah dengan cara melakukan “alih debitur”, caranya sebagai berikut:
kedua belah pihak yakni penjual dan pembeli menghadap langsung ke bagian kredit administrasi atau customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
Mengajukan permohonan ambil kredit yang nantinya akan bertindak sebagai debitur baru menggantikan posisi debitur lama
Setelah pihak bank memberikan persetujuan dengan meneliti terlebih dahulu persyaratannya, maka pembeli akan bertindak sebagai debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai debitur lama. Kemudian, pembeli akan menanda-tangani perjanjian kredit baru atas namanya, beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).
Kelemahan Over Kredit Rumah melalui bank langsung adalah:
- Proses pengajuan sebagai debitur biasanya lebih rumit
- Memakan waktu yang lama karena harus dianalisis oleh analis kredit dari bank
- Ada kemungkinan debitur pengganti akan ditolak oleh bank
- Biaya yang relatif lebih mahal untuk proses alih debitur, karena harus sesuai dengan ketentuan dan prosedur yang dimiliki oleh masing-masing bank.
Kelebihan Over Kredit Rumah melalui bank langsung adalah:
- Sertifikat rumah sudah bisa dibalik nama sesuai dengan nama pembeli (debitur baru) meskipun masih tetap menjadi jaminan di bank dan baru bisa diambil setelah kredit rumah lunas.
- Pembeli (debitur baru) bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri
Begitulah informasi mengenai pengertian over kredit KPR, tata caranya dan risiko yang ditimbulkan jika tidak mengikuti caranya dengan benar. Semoga informasi ini bermanfaat bagi kita semua.